初めてのアパート経営で、何が経費になるのかわからずお悩みではありませんか？また、これからアパート経営を始める場合にも、「確定申告や帳簿管理といったことは初めてで難しい」と不安に思っている方は多いでしょう。
計上できる経費とできない経費がわからないという悩みは、アパート経営者の多くが抱える問題です。せっかく計上できるものを申告しなければ、節税効果が得られず収入減にもなりかねません。
そこで本記事では、アパート経営者のみなさんがスムーズに帳簿付けできるよう、アパート経営にかかる費用を経費として落とせるもの・落とせないものに分けて一覧化しました。さらに、アパート経営でできる節税方法についても解説しているので参考にしてください。
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まず、アパート経営を始めると、その利益に対して所得税や住民税が課税されます。
| 税金 | 説明 | 計算式 |
| 所得税 | 個人の所得に対して課される税金 | 課税所得×税率－控除額 |
| 住民税 | 都道府県民税と市町村民税を合わせた税金 | 課税所得×10％＋均等割 |
所得税や住民税の計算の基礎になる課税所得は、次のように計算します。
課税所得 ＝ 不動産所得(※) ＋ 給与所得など(※不動産所得 ＝ 総収入金額 － 必要経費)つまりアパート経営にかかった必要経費が多ければ課税所得の額が少なくなり、所得税や住民税が軽くなるという仕組みです。
ただ、アパート経営に関係のある支払いであっても、必要経費として認められるものとそうでないものがあります。また必要経費とされる性質の支払いであっても、例えば携帯電話のように事業でも私用でも使用している場合はそれぞれの使用割合で按分（注1）し、事業分のみを計上する必要があります。
注1）金銭や物を何らかの基準に基づいて振り分けること
アパート経営に関係のある支払いであっても、必要経費として落とせるものと落とせないものがあります。この章では、どのようなものが必要経費として認められるのかを具体的に見ていきましょう。
アパート経営の収益管理は勘定科目という項目で分類するとわかりやすいです。勘定科目とは、日々の費用や収益を記録する上での分類のことで、確定申告にも活用できます。
勘定科目別のアパート経営で経費にできる費用一覧は次の通りです。
| 勘定科目名 | 説明 |
| ◎租税公課 | 土地・建物や事業に対してかかった税金 |
| ◎損害保険料 | 建物を火災や災害などから守るためにかけた保険料 |
| ◎修繕費 | 建物・物品の修理代 |
| ◎減価償却費 | 建物本体・附帯設備の取得費を一定期間にわたり経費処理で使う勘定科目 |
| ◎借入金利子 | アパートローン等の利息 |
| ◎地代家賃 | 敷地を借りている場合の賃借料 |
| ●水道光熱費 | 土地・建物管理のための上下水道料金・電気料金など |
| ●旅費交通費 | 関係先を往来するための交通費・宿泊費など |
| ●通信費 | 関係先と情報をやり取りするための電話料金・郵便料金など |
| ●広告宣伝費 | 入居者募集のための広告・宣伝に使う費用 |
| ●接待交際費 | 関係先への手土産代・飲食費など |
| ●消耗品費 | 10万円未満もしくは使用可能期間が1年未満の消耗品代 |
| ●貸倒金 | 回収できない滞納家賃の経費処理で使う勘定科目 |
| ○新聞図書費 | アパート経営に関する書籍代・新聞代・雑誌代 |
| ○管理諸費 | 敷地・建物・設備を管理するための費用 |
| ○支払報酬 | 税理士・司法書士・弁護士等に支払う報酬 |
| ○支払保証料 | 保証会社・保証機関にアパートローン等の保証人になってもらった場合に支払う保証料 |
| ◎その他の経費(●雑費) | どの勘定科目にも属さない少額の費用 |
| ◎専従者給与 | 青色事業専従者に支払う給料 |
| ※解体撤去費・立ち退き料 | アパートを解体・撤去するための費用、入居者の立ち退き料 |
【記号の意味】◎不動産所得の勘定科目 ●一般用の勘定科目 ○増設した勘定科目 ※営業外費用
それでは各分類で詳しく解説していきます。
アパート経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
アパート経営は本当に儲かる？基礎知識と失敗せず儲かる仕組みを解説アパート経営を始める場合、利益率を考慮した具体的な計画が必要です。本記事では、アパート経営を始める前に押さえておくべき基本知識や儲かる仕組みについて詳しく解説していきます。知識をつけて円滑なアパート運営へとつなげていきましょう。news.mynavi.jp不動産を取得する際に計上できる経費について紹介していきます。計上が可能な経費は以下の内容になります。
中には大きな金額を経費で計上することができる科目もありますので、順にみていきましょう。
公租公課は、アパートの取得時やアパートの敷地・建物の維持、賃貸事業などにかかる税金の費目です。具体的には次のものが該当します。
ここで注意したいのが自動車税です。個人事業主がアパート経営とプライベート兼用で同じ自動車を使う場合は、全額のすべてを計上するのではなく、アパート経営で使用した分とプライベートで使用した分を区別して按分率を決め、アパート経営で使用した分のみの金額を計上します。これを家事按分といいます。
按分率を決める方法は走行距離、使用時間、使用日数などが考えられます。例えば、アパート経営で使用した走行距離を記録しておき、総走行距離との割合を計算します。アパート経営として頻繁に使用するのであれば、平日はアパート経営用、休日はプライベート用と日数で按分することもできます。税務署から質問されたときに根拠をもって説明できるようにしておきましょう。
損害保険料は、アパートを火災や災害などから守るためにかけた保険料の費目です。具体的には次のものが該当します。
保険料は数年分を一括で支払うことも多いですが、計上する際は契約年数で割って毎年その年の分を計上します。これを期間按分といいます。例えば10年契約の火災保険に加入し、初年に保険料20万円を一括で支払った場合、毎年計上する金額は次の通りです。
【10年分の火災保険料】20万円 ÷ 【契約年数】10年 ＝ 【毎年の計上額】2万円実際の支払いは保険に加入した年に済ませていますが、契約満了の翌年まで毎年2万円ずつ計上するのを忘れないようにしましょう。
また、賃貸アパートと自宅が同じ建物の場合は、先ほど述べた自動車税と同じように家事按分が必要です。アパート部分と自宅部分の面積で按分率を求めて、アパート部分のみの金額を計上します。
アパート経営おすすめの火災保険について、知りたい人はこちらをご覧ください。
アパート経営者向けのおすすめ火災保険7社！選び方も徹底解説！アパート経営のリスクを軽減するために重要な火災保険。この記事では、アパート経営における火災保険の基本的な考え方や基礎知識、火災保険を選ぶときのポイント、火災保険に関する注意点について解説し、アパート経営者におすすめの火災保険を紹介します。news.mynavi.jp修繕料は、アパートの設備・物品の修理に要した費用の費目です。
修繕料として計上できる条件と具体例は次の通りです。
| 修繕料として認められる条件 | 修繕料の具体例 |
修理と呼ばれるものであっても、資産の使用可能期間を延長する、価値を高める目的の支出は、資本的支出に該当し必要経費として計上できません。資本的支出については、後で詳しく説明します。
減価償却費は、アパートの建物本体・設備の取得費を一定期間にわたり経費として扱う費目です。
事業のために用いられる建物・設備・備品などの資産は時の経過とともにその価値が減っていくものです。このように経年によって価値が下がるような資産を減価償却資産といいます。その取得費は資産ごとに定められた使用可能期間で分割し、毎年減価償却費として計上することができます。
アパート経営のような不動産投資では、この減価償却資産を経費として計上することが経営維持に大変有用です。アパートの場合は建物の本体と附帯設備が減価償却資産に該当し、土地は対象になりません。建物本体と附帯設備の取得費を国税庁が定める法定耐用年数で期間按分します。
建物本体の法定耐用年数は次の通りです。
附帯設備の法定耐用年数は、電気設備、給排水・衛生設備、ガス設備などに分けられますが、おおよそ15年です。減価償却費は実際に毎年支出するわけではありませんが、大きな金額になるので、忘れずに計上しましょう。
減価償却費の計算と耐用年数ついてより詳しく解説したこちらの記事をお読みください。
アパートの耐用年数はどれくらい？減価償却費との関係を徹底解説！耐用年数は資産の寿命にも直結すると言われており、融資を受けられるかにも関係しています。また減価償却費として節税することもでき、アパート運用には重要な要素です。この記事ではアパートの耐用年数の仕組みや減価償却費とどういった関係があるのかといった点をご紹介します。news.mynavi.jp借入金利子は借入金の利息の費目です。具体的にはアパートを購入するためのローンの金利や手数料が該当します。融資を受けたその年の手数料も経費の対象となるため、忘れずに計上しましょう。
ここで注意したいのが、ローンの元本返済自体は経費にならないという点です。この仕組みについては後ほど詳しく解説します。
金額は融資を受けている金融機関から送られてくる内訳明細で確認できます。内訳明細は年末に送付され、その年に返済した元金と金利の内訳が記載されています。
地代家賃は、土地・建物の賃借料や使用料の費目です。具体的にはアパートの敷地を借りている場合の賃借料が該当します。
借りた土地での経営は、ローンの審査に通りにくかったり、所有者との交渉が必要になったりなど難しいことも多いです。しかし、土地を購入するために借りたローンの元本は経費にならないことを考えると、賃借料が経費として認められるので節税効果は高いと考えることもできます。
確定申告の際に役立つ知識として、借地権割合についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
借地権割合とは？税金や地代の計算に使う土地評価額の求め方まで解説借地権割合とはどのような権利なのか、調べるにはどこを見ればよいのか。日常生活では関わる機会が少ない借地権割合について、土地の売買や相続に役立つ情報を解説します。これから相続税申告が必要な人、今後必要になる可能性がある人におすすめの記事です。news.mynavi.jp次に、アパート経営するうえでごく一般的に利用する経費の内容をご紹介します。計上できる勘定科目は以下の通りです。
このように、経営するうえで多くの科目が経費として計上することができます。では、勘定科目の内容について簡単に紹介していきます。
水道光熱費は、上下水道料金・電気料金・燃料費などの費目です。具体的には次のものが該当します。
水道光熱費も自宅と共用している場合は、家事按分が必要です。
旅費交通費は、関係先に行き来するときの交通費や宿泊費などの費目です。具体的には次のものが該当します。
自動車税と同じように、自動車をプライベートで兼用する場合は家事按分が必要です。
通信費は、関係先との情報のやりとりなどアパート経営に必要な電話料金・郵便料金などの費目です。具体的には次のものが該当します。
通信費も自宅・プライベートと共用する場合は、家事按分が必要です。
広告宣伝費は、入居者募集のための広告費用・宣伝費用の費目です。具体的には次のものが該当します。
接待交際費は、関係先の接待費用・交際費用の費目です。具体的には管理会社・税理士事務所などへの手土産代・飲食代・慶弔費などがあげられます。
アパート経営とは関係のない人、例えば家族や親戚に対するものは経費で落とせません。特に法人化をして賃貸経営をしている場合は、どの場合に計上するのかの基準を決めておきましょう。
消耗品費は、金額が10万円未満もしくは使用可能期間が1年未満の消耗品代の費目です。具体的には次のものが該当します。
貸倒金は、回収できない滞納家賃を損失として計上する際に用いる費目です。
ただし、滞納家賃を貸倒金として計上できるのは、滞納家賃の回収が確実にできない場合に限られ、滞納者が法人の場合は会社更生・民事再生・破産宣告など、個人の場合は自己破産・債券放棄などが必要です。条件などがややこしく、トラブルに発展することも多いため、貸倒金を計上する場合は税務署や税理士などに相談することをおすすめします。
アパート経営していくうえで、管理に必要であるとみなされる経費が対象になります。勘定科目の内容は以下の順で解説していきます。
新聞図書費は、アパート経営や不動産に関する書籍代・新聞代・雑誌代などの費目です。
該当するのは、紙の書籍だけではありません。スマートフォンやタブレットにダウンロードして読む電子書籍や雑誌読み放題サービスの代金も、アパート経営の参考のために購入した分は必要経費として計上できます。ぜひ活用しましょう。
管理諸費は、アパートの敷地・建物・設備を管理するための費用の費目です。具体的には次のものが該当します。
支払報酬は、税理士・司法書士・弁護士などの士業・専門家に支払う報酬の費目です。
基本的には支払報酬として計上しますが、金額や件数が少ない場合は管理諸費として計上することもできます。定期的に相談を行なっているのでなければ、管理諸費に計上して問題ありません。
支払保証料は、アパートローンを組んだ際に保証会社や保証機関に支払う保証料の費目です。
長期契約の保険料と同じように、保証料はローンの借入時に一括払いをしますが、借入期間で按分して毎年経費として計上します。
その他の経費あるいは雑費は、どの勘定科目に該当しないもので、件数や金額が少ないため新たに勘定科目を設けるまでもない費用の費目です。
ただ決算書の雑費の金額が大きくなるのは好ましくないので、そのようなときは自分で勘定科目を増設することができます。この章で取りあげている新聞図書費、管理諸費、支払報酬、支払保証料も増設した勘定科目です。
自分が長期にわたって帳簿付けをしやすく、また税務署の担当者にも分かりやすいように、科目名を工夫し、どの支払いをその勘定科目に計上されるのかの基準を決めましょう。
専従者給与とは、配偶者や親族に支払う給与のことをいいます。基本的には専従者給与は経費として落とすことはできません。ただし、青色申告をしている場合には特例として必要経費として認められる場合があります。
専従者給与を計上するための条件は次の通りです。
アパートが老朽化したときの建替え費用や、アパート経営をやめたときのアパートの解体・撤去費用や、それに伴い入居者に支払った立ち退き料も必要経費で落とすことができます。
仕訳をするときは、次の勘定科目で処理します。
立ち退き料についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
立ち退き料はいくら支払うの？相場や交渉のポイントを徹底解説賃貸物件の立ち退き料は、いくら支払う必要があるのか知っていますか。支払いの必要性まで知らないと、何百万円も損をする可能性があります。そこでこの記事では、立ち退き料の相場から交渉のポイントを紹介します。ぜひ参考にして出費は最低限にしましょう。news.mynavi.jpアパート経営に関係のない支払いが必要経費とならないのは当然のことですが、関係がある支払いであっても必要経費とならないものがあります。
| 必要経費とならないもの | 説明 |
| 借入金の元本部分 | アパートローン等の元本 |
| 資本的支出 | 資産を新たに構築したとみなされる支出 |
| 白色申告者の専従者給与 | 白色申告を行っている場合の配偶者・親族従事者に対する給与 |
| 個人的な税金等 | 所得税・住民税など |
これらの支払いを誤って計上すると、申告の訂正・修正をしなければならないだけでなく、税務署から悪質と判断されると過少申告加算税・重加算税が課されることもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
借入金の元本部分、具体的にはアパートや土地の購入に充てたローンの元本部分の返済金は必要経費として計上できません。理由は、金銭の貸借は会計上の損益にあたらないためです。
ローンの返済金が費用として認められない仕組みを以下の図で解説しました。
このように、税金は売上（得た金額）から費用（支払った金額）を差し引いた利益に課税されます。ローンも借り入れて得る借入金と支払う返済金がありますが、これを式に当てはめると借入金と返済金の差額部分が利益となり、それに対して課税されてしまいます。
したがって元本分返済金は費用とならず、元本分借入金も売上には当てはまりません。対して手数料や利子の部分に関しては経費として認められるため、間違いのないようにしましょう。
資本的支出も必要経費として計上できません。資本的支出とは、固定資産の修理などのうち、その価値を高めたり耐久性を増したりする目的の費用をいいます。
例えば次のようなものが該当します。
一般的に1件の修理の金額が20万円を超えるものが資本的支出とされます。資本的支出が認められた資産に関しては、それを考慮して減価償却を行います。
資本的支出と修繕料についてより詳しく知りたい方は国税庁のサイトの情報をお読みください。
国税庁「資本的支出と修繕費」
国税庁「修繕費とならないものの判定」
アパート経営を配偶者や親族に手伝ってもらう場合、その報酬は専従者給与とみなされ、基本的には経費として計上できません。ただし、先にも述べたように青色確定申告をしている場合には条件を満たすことで経費として認められる特例があります。
条件を満たさない青色申告者のほかにも、白色申告をしている場合も計上ができません。支払う報酬の額によっても異なりますが、経費を計上して節税したいなら青色申告を行うことをおすすめします。ただ、白色申告の場合は専従者給与の計上はできませんが、条件に該当すれば白色事業専従者控除が受けられます。
青色事業専従者給与と白色事業専従者控除についてより詳しく知りたい方は国税庁のサイトの情報をお読みください。
国税庁「青色事業専従者給与と事業専従者控除」
個人的な税金等も必要経費とは認められません。具体的には次のものが該当します。
個人的な税金を誤って計上しないよう留意しておきましょう。
最後に、アパート経営の帳簿付けや確定申告に関する注意点を見ていきましょう。あらかじめ大事なポイントを押さえておけば、短い申告期間でもあわてずに済み、節税効果も高めることができます。
1つ目は、アパート経営で利益が出た場合は確定申告が必要であることです。毎年2月16日から3月15日の間に前年の収入・支出分を税務署に提出します。アパート経営で利益が出た場合もそのときに申告する必要があります。
なお、確定申告の期間はその年によって変わります。2021年度は混雑緩和のため申告期限が4月15日まで延長されました。毎年1月になると国税庁のサイトにその年の確定申告特集と確定申告書等作成コーナーがアップされるのでそちらを確認してください。
2つ目は、帳簿付けをするときは、事業分とプライベート分をしっかりと区別して、事業分のみを必要経費として計上することです。
定期的に支払うものは一旦按分率を決めてしまえば、事情が大きく変化しない限りそのまま計算・計上できます。按分率を決めるときに特に注意したいのは、税務署の職員から質問されたときでも根拠を示して説明できるようにしておくことです。疑問や不安がある場合は、税務署や税理士にあらかじめ確認しておきましょう。
3つ目は領収書を正しく保管することです。まず、領収書の保管期間を確認しましょう(個人事業主の場合)。
| 確定申告の方法 | 青色申告 | 白色申告 |
| 原則 | 7年 | 5年 |
| 例外 | 前々年度の所得が300万円以下の場合：5年 | 消費税の課税事業者となっている場合：7年 |
続いて、領収書の処理・保管方法について考えていきましょう。支払いの件数が多い場合は、支払月別に箱・封筒に入れて、1週間ごとに会計ソフトに入力し、保管するのがおすすめです。少ない場合は、勘定科目別に封筒に入れたり、ノートに貼って保管し、ある程度まとまったら会計ソフトに入力するのがよいでしょう。
支払いのその日のうちに領収書の余白に「誰と・何を・どうしたか」をメモしておくと、会計ソフトに入力がスムーズにできます。領収書が発行されない場合は出金伝票を作成しておきましょう。
なお、紙の領収書をスキャナで読み取ったり、スマホやデジタルカメラで撮影し、電子データで保管することもできるようになりました。ただし、一定の要件を満たし、所轄の税務署長の承認を受ける必要があります。
キャッシュレス決済の場合は紙の領収書は不要です。利用明細のデータが領収書の代わりになるので、電子データか紙にプリントして保管しましょう。領収書の件数を削減するためにアパート経営専用のクレジットカードを作成しておくと便利です。
経費を余すことなく計上すること以外にも、アパート経営におすすめの節税方法があります。自身に適した節税方法を選んで、経営を成功させましょう。
アパート経営で節税できる税金の種類とおすすめの節税方法を次の表にまとめました。
| 節税できる税金の種類 | おすすめの節税方法 |
| 所得税 | |
| 住民税 | 損益通算を利用する |
| 固定資産税・相続税 | アパート経営をする |
所得税は以下の方法で節税を目指すことができます。
個人事業主の確定申告は青色申告と白色申告の2種類があり、青色申告はさらに3つの記帳方法に分けられます。所得税の節約を考えるのであれば青色申告の複式簿記で申告しましょう。
申告方法の主な違いを次の表にまとめました。
| 申告の種類・方法 | 青色申告：複式簿記 | 青色申告：簡易簿記 | 青色申告：現金式簡易簿記 | 白色申告 |
| 特別控除額 | 55万円／電子帳簿保存またはe-Tax申告の場合は65万円 | 10万円 | 10万円 | なし |
| 所得要件 | なし | なし | 前々年の不動産所得と事業所得の合計が300万円以下 | なし |
| 作成する帳簿 | (必要に応じて次の帳簿も) | (標準簡易帳簿) | 現金出納帳(現金以外の取引がある場合はその帳簿も必要) | |
| 事前に税務署に提出する書類 | なし |
この表からもわかるように、この4つのなかでは青色申告の複式簿記が特別控除額が最も大きく、節税効果が高いです。しかしその反面、作成・保存しなければならない帳簿が多く、記帳方法が複雑なのがデメリットでしょう。
しかし、会計ソフトを利用すれば、日々の取引内容を入力するだけで簡単に記帳できますし、税務署や税理士が帳簿付けを指導してくれるサービスもあるので、節税を目指すならぜひ青色申告の複式簿記を選びましょう。
配偶者や親族にアパート経営を手伝ってもらう場合、白色事業専従者控除を受けることで節税になる可能性があります。
白色事業専従者控除を受ける条件と控除内容は、次のとおりです。
| 白色事業専従者控除の条件 | 控除内容 |
ただし、白色事業専従者控除を受けると、配偶者控除や扶養控除が受けられないので注意が必要です。
安定して利益が出るようになったら、利益に応じてアパート経営の法人化を検討するのも手です。課税所得の金額が800万円～900万円のラインが法人化を検討する目安といわれています。そのラインで所得税の税率よりも法人税の税率が低くなるためです。
法人化をするメリット・デメリットは次のとおりです。
| メリット | デメリット |
なお、公務員の場合は、賃貸経営が事業規模(10室以上あるアパート)であるときは、副業禁止規則に抵触する可能性が高いので注意が必要です。
確定申告が必須なのはアパート経営が黒字のときですが、赤字の場合でも確定申告をすることをおすすめします。本業で勤務先からの給与所得があれば、副業のアパート経営で損失が出た場合でも節税できる可能性があるためです。
赤字の際に確定申告をすることで、他の所得からアパート経営の赤字部分を差し引いて計算ができる損益通算という制度が利用できます。損益通算を利用することで所得税が安くなり、源泉徴収されていた所得税の還付を受けられる可能性もあるでしょう。
例えば、本業の給与所得で3,000万円、副業のアパート経営で1,000万円の赤字が出た場合、差引2,000万円が所得の金額になります。
【給与所得】3,000万円(黒字) ＋ 【不動産所得】▲1,000万円(赤字) ＝ 【所得】2,000万円アパート経営で直接的に住民税を抑えるのは難しいです。ただし、先に紹介した損益通算を利用できれば、最終的に住民税の節税につながります。
住民税は総所得から控除額などを差し引いた課税所得に課せられます。つまり、損益通算で所得額が下がれば、所得税だけでなく住民税の節約にもなるのです。ただし、節税になるからといって赤字経営を続けるようでは経営が立ち行かなくなってしまいます。あくまで赤字になった際の救済措置として捉えましょう。
また、不動産所得の損失のうち次のものは損益通算の対象にならないので注意が必要です。
アパート経営は固定資産税や相続税の節税に効果があるといわれています。むしろ、これらの節税を目的にアパート経営を始める人も珍しくありません。
というのも、土地を更地にしている状態・空き家を放置している状態に比べ、経営目的のアパートを建てているほうが固定資産税の評価が低くなります。したがって、アパートを建設すると毎年の固定資産税の納税額を減らすだけでなく、将来相続する際の負担も減らすことができるのです。
アパート経営の節税効果について紹介したこちらの記事もおすすめです。
アパート経営は節税対策になる？3つの効果的な節税対策や経営リスクを解説アパート経営による節税対策は、所得税や住民税の節税、建物として相続・贈与することによる節税など、さまざまです。しかし節税だけに注目しすぎると、リスクもあります。本記事では、アパート経営が節税になる仕組みや注意点を解説します。news.mynavi.jp2021.01.08本記事では、アパート経営の経費と節税の仕組み、必要経費として落とせるものと落とせないもの、注意点について解説してきました。アパート経営の必要経費について理解が進むと、スムーズに帳簿付けができるようになるばかりでなく、必要経費を正しく漏れなく計上できるようになり、節税効果をより高めることができます。
いまでは、国税庁のe-Taxや確定申告書等作成コーナー、クラウド会計ソフトといったオンラインツールが普及し、税務署や税理士などの専門家もオンライン・オフラインでサポートをしてくれます。これらのツールやサポートを活用し、帳簿付け・確定申告に挑戦してみましょう。